סקטור חדש בנדל"ן נולד: איפה הכי כדאי להשקיע בדירות Airbnb?
סקטור חדש בנדל"ן נולד: איפה הכי כדאי להשקיע בדירות Airbnb?
הצפיפות בשווקי הנדל"ן דוחפת משקיעים וחברות יזמות לחפש אחר סוג הנדל"ן הבא שיכול להניב תשואות מכובדות, מושך ביקוש ומחירי הכניסה אליו סבירים || נראה שסקטור השכירות לטווח הקצר מגשים את השאיפות הללו, והמשקיעים מגלים עניין רב || בפורטוגל פועלת חברה אחת שכבר הבינה את המשיכה למודל ה-Airbnb, ומפעילה מנגנון השקעות מתוחכם שמניב תשואות גבוהות
השקעות בנדל"ן הן כבר מזמן לא תחום פעילות ששמור רק לקרנות גדולות או לבעלי ממון רב. בעולם שבו מי שרוצה להשיג תשואות על הכסף שלו חייב למצוא דרכים יצירתיות - השקעה בנדל"ן הפכה להיות פופולרית ביותר, בעיקר השקעות בשווקים צומחים בחו"ל, שלעתים מציעים פוטנציאל רווחים שפשוט בלתי אפשרי למצוא קרוב לבית.
במשך עשורים היה ברור למשקיעים ששוק הנדל"ן מורכב מכמה סקטורים מאוד ספציפיים: נדל"ן למגורים (פרטי או מולטי-פמילי), נדל"ן מסחרי (כמו קניונים או בתי מלון), נדל"ן משרדי ונדל"ן תעשייתי. כל אחד מסוגי הנדל"ן האלה מציע למתעניינים בו יתרונות וחסרונות, וגם רמות סיכון שונות ושיעורי תשואה שונים. הכל, כמובן, בהתאם למצב השוק ובהתאם לשוק המקומי שבו מבוצעת ההשקעה.
כששוק הדיור למגורים בישראל, למשל, הפך רווי ברוכשים ומשקיעים – מה שהוביל לעליות מחירים ולירידה בתשואה – משקיעים חכמים יצאו לחפש את ההזדמנות הבאה, זיהו ביקושים צומחים וכך נוצר "בום" בסקטור המשרדים והמחסנים הלוגיסטיים. בשוק הנדל"ן הזר, אנחנו נמצאים כיום במצב דומה, כשמשקיעים רבים מנסים לאתר את הסקטור הבא שעתיד למשוך ביקוש, ושהמחירים בו עדיין משקפים פוטנציאל תשואה גבוה.
כעת נראה שהמגזר הזה סומן, והמרוץ לניצול חלון ההזדמנויות שנפתח יצא לדרך. מודל השכירות לטווח קצר הולך לשנות את שוק הנדל"ן – וכבר עושה זאת כיום – יד ביד עם צמיחתה של חברה אחת, שחוללה מהפכה בתחום התיירות.
Airbnb נהפכה בתוך שנים ספורות מהקמתה לשם נרדף לשכירויות לטווח קצר למטרות תיירות ועסקים. החברה, שמספקת פלטפורמה לבעלי ושוכרי דירות להציע את דירתם ללינת תיירים בעבור תשלום, כבר רשמה לא פחות ממיליארד לילות שהוזמנו דרכה, ביותר מ-6 מיליון נכסים שרשומים בפלטפורמה. מה שהחל כדרך להרוויח כסף מהצד בזמן שהדייר בחופשה בעצמו, משך את עיני היזמים, וכך נולד לו סקטור נדל"ן חדש: דירות הנרכשות מראש באופן ייעודי להשכרה לטווח קצר במודל Airbnb, ומנוהלות על ידי חברות מקצועיות.
פורטוגל: החממה האידיאלית להשכרה לטווחים קצרים
רכישת דירה במטרה להשכירה היא לא דבר חדש. ההתמקדות בהשכרות לטווח קצר נובעת מהיכולת של המודל להפיק רווחים גדולים יותר, שכן הפער בין המחיר ללילה ביחס למחיר הדירה עבור המשקיע – הוא גדול. הבשלת הסקטור הזה מגיעה דווקא עכשיו, לאור זאת שבמדינות מסוימות הפעילות נהפכת ליותר ויותר מקובלת, וכך גם המיסוי והרגולציה עליה.
אם במשך שנים ממשלות רבות ניסו להילחם בתופעת ה-Airbnb, לא מעט בלחץ בעלי המלונות, כיום ישנה קבלה של המודל במדינות ספציפיות. באותם יעדים ההשקעה בנכסים שמיועדים מראש להשכרה לטווח קצר הופכת ממש ברגעים אלו לתחום לוהט שממגנט משקיעים.
אחת המדינות הללו היא פורטוגל, מדינה שידועה בגישה הליברלית שלה למיסוי והשקעות – וגם בתיירות הרבה שהיא מושכת אליה. "התיירות העולמית עוברת מהפכה. אנשים מחפשים דיור אותנטי במחירים סבירים, ו-Airbnb נותנת בדיוק את הפתרון הזה", מסביר אמיר תלמי, מנכ"ל בחברת יורופה נדל"ן. "פורטוגל הבינה מהר מאוד שטיפוח התחום יביא לה עוד תיירים, ולכן המס שמשלמים פה בעלי דירות על שכירות לטווח קצר הוא מהנמוכים בעולם – 8.75% בלבד".
יורופה נדל"ן הכווינה בשנים האחרונות את מירב פעילותה בפורטוגל לתחום השכירות לטווח קצר. החברה פועלת בערי התיירות הגדולות של המדינה, פורטו וליסבון, ומלווה משקיעים ישראלים בהשקעה ובתפעול דירות Airbnb. "אנחנו מוצאים פרויקטים חדשים של דירות בערים הגדולות, ומשיגים דילים מיוחדים עבור משקיעים ישראלים", אומר תלמי. "לאחר מכן אנחנו מסייעים למשקיע ברכישה, בריהוט ואיבזור הדירה – ובסופו של דבר בחיבור לחברת ניהול נכסים, מהטובות בפורטוגל, לטובת איכלוס הדירה באופן קבוע בתיירים".
פוטנציאל התשואות מהשקעה בתחום הזה בפורטוגל נע בין 8% ל-12% על ההון העצמי, מספרים שקשה למצוא בסקטורים אחרים של נדל"ן. "יש פה עסקה שבה כל הצדדים יוצאים מרוצים – היזמים מצליחים למכור את הדירות מהר ובהתאם למחיר השוק, אנחנו מספקים עסקה מצוינת למשקיעים שלנו, המשקיעים הופכים בין-לילה לבעלי נכס מניב בשוק תיירות מוצלח – והממשלה הפורטוגלית מספקת עוד פתרונות לינה לתיירים", מסכם תלמי.
