"דירה היא הרבה יותר מהקירות שחיים ביניהם": כיצד יזם מייצר ערך מוסף במתחמי התחדשות עירונית?
"דירה היא הרבה יותר מהקירות שחיים ביניהם": כיצד יזם מייצר ערך מוסף במתחמי התחדשות עירונית?
ההתחדשות העירונית המתחמית תופסת תאוצה, כשלצד בעלי הדירות גם הרשויות המקומיות נוטות להעדיף אותה על פני פרויקטים המחדשים בניין בודד. עו"ד נועה ארנון, מנהלת הפיתוח העסקי בדמרי בעיר, מספרת על האופן שבו החברה בוחרת את הפרויקטים שלה ומה היא מחפשת בהם
אם עד לפני שנים ספורות מרבית הישראלים חלמו להפוך את בניין המגורים שלהם ליפה ביותר ברחוב, כיום יותר ויותר בעלי דירות מבינים את היתרונות הגלומים בפרויקטים מתחמיים החולשים על מספר בניינים הכוללים הריסה ובנייה מחדש של עשרות אם לא מאות יחידות דיור, לצד שדרוג תשתיות מסיבי ושינוי פנים כולל של המרחב הציבורי. זאת, אף אם הדבר כרוך לעתים במורכבות תכנונית ובמשכי זמן ארוכים יותר.
השינוי בהעדפותיהם של תושבי השכונות הוותיקות משתלב היטב באלה של מרבית הרשויות המקומיות, המבקשות לקדם פרויקטים מתחמיים שמבסגרתם מתחייב היזם, לצד מבני מגורים חדשים, להקים גם מתחמי מסחר ותעסוקה תוססים, ריאות ירוקות ומטופחות ומוסדות ציבור חדשים דוגמת בתי ספר וגני ילדים.
את עלייתם של מיזמי ההתחדשות הגדולים ניתן לראות היטב בנתוני הרשות הלאומית להתחדשות עירונית שלפיהם, למעט בשנת הקורונה, מספר יחידות הדיור שקיבלו היתרי בנייה במיזמי פינוי-בינוי עלה בעשור האחרון בעשרות אחוזים מדי שנה. כעת, בעקבות המלחמה וההכרח במיגון דירתי ובתשתיות סביבתיות חדשות ועמידות, הביקוש למיזמים מסוג זה צפוי לגדול עוד יותר – מגמה שכבר בימים אלה ניתן לראות את ניצניה.
הערך המוסף
מי שיכולים להעיד על העניין הגובר בהתחדשות עירונית מתחמית הם אנשי חברת דמרי בעיר, חברת הבת של ענקית הבנייה י.ח דמרי, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית על סוגיה ופועלת זה שנים בלב אזורי הביקוש.
"רוב השכונות הוותיקות בישראל פשוט אינן עומדות עוד בסטנדרט המגורים של המאה העשרים ואחת, לבטח במציאות הישראלית הייחודית, והתושבים שלהן מבינים את זה היטב", אומרת עו"ד נועה ארנון, מנהלת הפיתוח העסקי בדמרי בעיר. "פרויקטים החולשים על תאי שטח גדולים הם בדיוק מה שמאפשר לנו לשנות מהיסוד לא רק את חוויית המגורים בתוך מרחב המחיה האישי, אלא את איכות החיים הכוללת. בין היתר זה אומר להעמיד לרשות הדיירים את כל השירותים היומיומיים ממש מתחת לבית, גם אם הם לא גרים במרכז העיר".
על האופן שבו ניגשים בדמרי בעיר לבחון האם מתחם מגורים מסוים מתאים לעבור "מהפך", אומרת עו"ד ארנון כי "מאוד חשוב לנו לתכנן את המתחם כך שייתן לדיירים ערך מוסף – בין אם על ידי ביסוס קהילה חזקה, הגדלת אפשרויות התעסוקה והפנאי ושדרוג המרחב באופן שישרת את הצרכים הייחודיים של האוכלוסייה הקיימת. היכולת לייצר ערך מוסף משמעותית הרבה יותר מבניה של דירה חדשה ומרווחת לדיירים ; היא המהות של התחדשות עירונית אמיתית".
להכיר את הרשויות מבפנים
כחברה יזמית שנהנית מגב כלכלי, יכולות ביצוע גבוהות ומוניטין של אחת מהחברות הציבוריות הגדולות בענף הבנייה, דמרי בעיר מקימה פרויקטים באזורים המבוקשים והיקרים בישראל, שלצד הסטנדרטים הגבוהים שלהם שמים דגש רב על היבטים פרקטיים של חיי היומיום.
"צריך להבין שלכל רשות מקומית יש תפיסה אורבנית אחרת וחזון משלה לגבי איך היא רוצה שאזורים שונים בתחומה ייראו בעוד עשר או עשרים שנה מהיום", מסבירה עו"ד ארנון. "העובדה שיש לנו מחלקת תכנון פנימית וצוות מנהלי פרויקטים בעלי ניסיון מקצועי רב, פורשת בפנינו תמונה רחבה של אפשרויות התכנון וחלוקת הזכויות בכל שטח שאנחנו פועלים בו".
"היכולת לדבר בשפת התכנון של הרשויות המקומיות, מקלה עלינו לרתום את הרשויות השונות ולהשיג את תמיכתן בקידום הפרויקטים. זה כמובן היבט חשוב ביותר אם לא החשוב מכולם, שכידוע כרוך בהמון קשיים ביורוקרטיים".
כל אוכלוסייה והצרכים שלה
דוגמא טובה לאג'נדה המתחמית של דמרי בעיר מספק הפרויקט שמקדמת החברה בשכונת יד אליהו בתל אביב, פרויקט תמ"א 38 במתווה הריסה ובניה הכולל שני בנייני מגורים חדשים ובהם 76 יחידות דיור. "אחד הדברים שמייחדים את הפרויקט הזה הוא המרחב הגדול בין הבניינים שקיבל פוקוס מיוחד ומשווה למתחם את אופיו", אומרת עו"ד ארנון.
"במרחב המרכזי בחרנו למקם פיאצה גדולה הכוללת גינון, ספסלי ישיבה ויצירות אמנות המשתלבות בבינוי. מה שעומד מאחורי התכנון כאן הוא הרצון ליצור מוקד משיכה למפגש ופעילויות פנאי לבעלי הדירות ומשפחותיהם, כחלק בלתי-נפרד מהאופי הקהילתי של הפרויקט".
מתחם ביאליק תלפיות, הממוקם בשכונת גפן ברמת גן, ממחיש גם הוא את תפיסת ההתחדשות של דמרי בעיר. הפרויקט הוא חלק ממתחם הפינוי-פינוי הגדול ביותר בעיר, המשתרע על פני כ-35 דונם. לדברי ארנון, "השאיפה שלנו בתכנון המתחם, אשר נרקם ממש בימים אלה, היא לדאוג לצרכים הייחודיים של כל אחת מקבוצות האוכלוסייה המתגוררות בו ולעודד צמיחה והתפתחות של אוכלוסיות נוספות, ובראשן משפחות צעירות.
"כחלק מהשאיפה הזו אנחנו מתכננים עירוב של שימושים מסחריים וציבוריים לצד מתחמי ספורט וכושר, בתי קפה, מסעדות, חנויות ושטחי תעסוקה מופרדים, מוקדים ציבוריים, וכמובן שטחים פתוחים רחבים שיאפשרו שהייה נעימה וממושכת מחוץ לבית בסביבה ירוקה ומוקפדת. הכל קרוב לבית ומבלי להידרש להתנייד ברכב ולעמוד בפקקים.
"מבחינתנו בדמרי בעיר, מיזמי התחדשות עירונית הם הרבה יותר מ'עוד פרויקט', מבקשת עו"ד ארנון לסכם. "כשאנחנו נכנסים לפרויקט פינוי-בינוי, ברור לנו שאנחנו משפיעים על איכות החיים של תושבי השכונה לעשורים רבים קדימה, ובמידה רבה גם על העיר כולה. יש פה אחריות גדולה, ואנו נחושים תמיד להטביע את חותמנו היזמי בצורה הטובה והמקצועית ביותר שיש".
