תופעה: האם העסקאות של קבוצות הרכישה יורדות מסדר היום?
תופעה: האם העסקאות של קבוצות הרכישה יורדות מסדר היום?
הטרנד של קבוצות רכישה שנחשבו למסלול המוזל והעוקף להגשמת החלום של רכישת דירה, חווה בתקופה האחרונה התרסקות ממשית. האם הסיבה לכך היא מחירי הקרקעות הגבוהים והמיסים המופרכים? יצאנו לבדוק.
הביקוש לדירות בישראל נמצא בשיאו, כשמנגד מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה מתמדת. אך דווקא התחום של קבוצות רכישה, הנחשב ל״קומבינה״ הישראלית של הפחתת מחירי הדיור שאמור להיות פופולרי דווקא עכשיו, הולך ונעלם. בשנת 2020 נרשמה מגמת ירידה משמעותית של כ-50% בבנייה במסגרת קבוצות רכישה, ונראה כי מגמה זו ירדה עוד יותר בשנת 2021. רק כדי לסבר את האוזן, ברבעון הראשון של שנת 2020 נבנו כ-1,200 יחידות דיור במסגרת קבוצות רכישה, וזאת לעומת כ-2,700 ברבעון השני של שנת 2019. אפשר להאשים את יחסי הציבור והכישלונות בענף, אך נראה שהן לא הסיבה העיקרית כלל.
קבוצות רכישה פרצו לחיינו באמצע המאה הקודמת, במטרה למצוא פתרון אולטימטיבי שיפחית את מחירי הדיור. מדובר בקבוצת אנשים המתאגדת יחד כדי לבנות מבנה מגורים, כך שהם מגיעים ככוח מול היזם או הקבלן ויכולים להוזיל באופן משמעותי את עלויות הבנייה, או כדי לבחור את השכנים שעמם הם יתגוררו. קבוצות אלה יכולות להתארגן באופן עצמאי, כלומר לרכוש קרקע ולבנות עליה (פופולרי במגזר הדתי-חרדי), או ליצור קבוצה באמצעות חברה המארגנת את כל שלבי הרכישה וכך הם חוסכים את פערי התיווך ברכישת נכס.
תכל׳ס, למה תחום קבוצות רכישה קורס?
דיירים אשר ארגנו קבוצות רכישה נהנו בעבר מהטבות שונות והקלות מס כמו פטור ממע״מ אגרה ומס רכישה נמוך יותר. אולם כיום הדבר שונה לחלוטין, והמיסים גבוהים יותר מבעבר, מה שמסביר אולי את התרסקות הענף וחוסר הרווחיות שלו לדיירי הפרויקט.
כדי להבין למה הענף קורס לו מול העיניים, פנינו למוריס גורקן, שבבעלותו חברת ״גורקן יזמות״, החברה החלוצה בתחום ארגון קבוצות רכישה שהובילה עוד משנת 1995 עשרות קבוצות רכישה במרכז ובתל אביב בפרט.
״בעבר קבוצות רכישה היו פופולריות מאוד. הוצאנו לפועל קבוצות רכישה באופן מאוד אינטנסיבי, באזור המרכז ובפרט בת"א. בשנות ה- 90 ובתחילת שנות ה- 2000 איתרנו קרקעות איכותיות במחירים סבירים והרוכשים שקנו בפרויקטים שלנו עשו עסקאות מדהימות וקנו במחירים זולים באופן משמעותי ביחס למה שהיה בשוק הדירות באותה התקופה״. כך מספר מוריס גורקן וממשיך: ״לקראת סוף שנות ה- 2000 נכנסו הרבה מאוד מארגני קבוצות לשוק, ולכן בשלב מסוים הממשלה החליטה להטיל מס ערך מוסף על קניית הקרקע ע"י הקבוצות ואף הגדילה את מס הרכישה על העסקה הכוללת קרקע ועלויות ביצוע״.
אין ספק שהמהלכים הללו הורידו חלק גדול מהיתרון של קבוצות רכישה בהוזלת המחיר ביחס לקניה בשיטה הרגילה. כל אלה גרמו לכך שבשנים האחרונות חברת גורקן יזמות נדל"ן הפסיקה את הפעילות שלה בארגון קבוצות רכישה ויותר מתמקדת בעסקאות יזמיות קלאסיות. החל משנת 2010 מתמקדת בעיקר בעסקאות פינוי בינוי באזור מרכז הארץ .
״בנוסף למיסוי שהוריד את רווחיות קבוצות הרכישה, גם התחרות הקשה מול חברות הבנייה שמוכנות לקנות במחירים יקרים מקשה על מציאת קרקע ראויה ומתאימה, הרי המטרה היא להוזיל את מחיר הדירה״, מוסיף גורקן בעניין זה.
ריביות ועמלות גבוהות
גורם נוסף שייקר את העלויות של קבוצות הרכישה הוא הריביות הגבוהות והעמלות הגבוהות שהתחילו לגבות הבנקים מקבוצות הרכישה, וזאת ביחס לפרויקטים יזמים רגילים. למה? כיוון שהבנקים רואים בקבוצות רכישה עסק יותר מסובך ואולי גם יותר מסוכן.
מחירי דיור למשתכן
מה שעוד דחק הצידה את קבוצות הרכישה הוא מחיר למשתכן המאפשר לצעירים ובעלי דירה ראשונה לרכוש דירות במחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי השוק. יוצא שהם רוכשים דירה במחיר מוזל הזהה לקבוצות רכישה. מנגד, בגלל מחיר למשתכן נוצר גם מחסור בקרקעות.
חוסר האמינות שנוצר בשוק
לקבוצות רכישה נוצרו בשנים האחרונות יחסי ציבור שאינם מזהירים בלשון המעטה, במיוחד לאור הסיקור התקשורתי של פרשת ענבל אור ואלדד פרי ז״ל ואחרים. למרות ההצלחות ואלפי הפרויקטים שהסתיימו בהצלחה ולשביעות רצון כל הצדדים. אם כך, נראה כי השוק דוחף את הקהל הישראלי למצוא פתרונות חדשים על מנת ליהנות מקורת גג במחיר מוזל.
