איך משפיעה אי הודאות סביב מחירי הדיור על מימון וליווי הבניה?
איך משפיעה אי הודאות סביב מחירי הדיור על מימון וליווי הבניה?
בניגוד לעשור האחרון בו נרשמו עליות ברורות במחירי הדיור בכל שנה, ענף הנדל"ן עומד לראשונה מזה זמן רב מול חוסר ודאות ואף אפשרות לירידה עתידית במחירי הדיור. כיצד משפיע המצב על עולם מימון וליווי הבניה? לדברי גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה וערבויות, למצב הנוכחי יש גם השלכות חיוביות על מערכת היחסים בין גופי המימון ליזמי הנדל"ן בישראל
אחרי יותר מעשור בו יזמי נדל"ן הניחו כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות (וצדקו בהערכה שלהם), ענף הנדל"ן הישראלים נמצא היום במצב של אי ודאות בכל הנוגע למגמה העתידית של מחירי הדיור.
על רקע עליית הריבית שמשפיעה על עלויות החזרי המשכנתא, עליית מדד תשומות הבניה, האינפלציה הגבוהה וגורמים נוספים בכלכלה העולמית, הישראלים עצרו לראשונה את רכבת רכישות הנדל"ן. על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון של ספטמבר-נובמבר 2022 נרשמה ירידה של 18% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון שלפניו, במקביל לעלייה במספר יחידות הדיור הלא מכורות. אם באפריל 2022 היו בישראל 43 אלף דירות חדשות שעדיין לא נמכרו, בנובמבר 2022 מספרן צמח ל-50 אלף. חלק מהגורמים בענף מעריכים כי הירידה בקצב המכירות עשויה להוביל לירידה ממשית במחירי הדיור, מה שישפיע רבות על יזמים הנדל"ן בכל הנוגע לייזום פרויקטים עתידיים והמימון שלהם.
כיצד משפיעה אי הוודאות הנוכחית על גופי המימון? ומה השתנה בהתנהלות של יזמי הנדל"ן בבקשות מימון?
"יזמים כבר לא מניחים עלייה במחירים כמו בעבר"
גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה וערבויות, אומרת כי "כאשר אנחנו מטפלים בפנייה לקבלת מימון לרכישת קרקע, אנחנו מקבלים תכנית עסקית מצד היזם, אשר כוללת הערכה לגבי המחירים העתידיים בהם ימכור את הדירות בפרויקט. הליך בחינת הבקשה כולל בדיקה מעמיקה ויסודית סביב השאלה האם ההנחה של היזם סבירה".
וינדר טפר אומרת כי "עד לאחרונה היינו רואים שיזמים הניחו עליית מחירים מרגע הזכייה בקרקע ועד תחילת שיווק הפרויקט, כ-3 שנים, ועד למכירת כל הדירות, כ-4-5 שנים. יזמים היו מניחים עלייה של 10% ב-3 בשנים, למשל".
לדברי וינדר טפר, "בתור גוף מוסדי מממן שחלק מהותי מהתפקיד שלו הוא גם לנהוג בזהירות ולקחת בחשבון גם תרחישים פסימיים, תמיד בדקנו מה יקרה אם תהיה עלייה נמוכה מהתחזית של היזם ומה צפוי אם המחירים לא יעלו כלל".
היום, לעומת זאת, וינדר טפר אומרת כי היזמים כבר לא מניחים עליית מחירים, אם בכלל. "משום שהם מעריכים כי המחירים הנוכחיים כבר מבטאים את העלויות המשמעותיות שחווינו בשנים האחרונות. מתוך חוסר הוודאות של היום, הם לא מניחים עלייה משמעותית עתידית בתוכניות העסקיות, מלבד מקרים מסוימים בשוליים".
גורם משפיע נוסף - השינוי בשיעור ההצמדה למדד תשומות הבנייה
בחודש יוני האחרון אישרה הכנסת את התיקון לחוק המכר, על פיו הצמדת מחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה תופחת באופן משמעותי. על פי ההוראה החדשה, אחרי תשלום מקדמה של לפחות 20% ממחיר הדירה על ידי הרוכש, הסכום הנותר לתשלום מחולק כך ש-50% מוצמד למדד תשומות הבנייה ו-50% ממנו לא מוצמד.
"בעבר, גם אם המחירים לא היו עולים על פי הערכת היזם, מחיר הדירה היה מוצמד למדד תשומות הבנייה במלואו", אומרת וינדר טפר. "היום הוא לא מוצמד למחיר הרכישה המלא, ובפרויקטים הכוללים רכישת קרקע למעשה אינו מוצמד לרכיב הקרקע, ובפרויקטים רבים גם לא לכל רכיב הבניה, כגון בפרויקטים בהם שווי הקרקע נמוך יחסית ביחס לעלויות הפרויקט הכוללות, או בפרויקטים של התחדשות עירונית בהם אין רכיב קרקע בכלל, כך שהיזם מקבל פחות כסף בשורה התחתונה. במחירי הדירות של היום, הפער יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים בכל דירה. אנחנו בהפניקס, מעולם לא לקחנו את המרכיב הזה בחישוב הכנסות היזם בניתוח התוכנית העסקית העתידית, שכן לא ראינו לנכון להעריך את עליית המדד, אולם היזם לקח אותו. השינוי האחרון בתחום מהווה גורם נוסף שמשפיע על ההתנהלות של היזמים במצב הנוכחי".
התוצאה החיובית: תחזיות היזמים תואמות יותר למציאות והפערים מגוף המימון הצטמצמו
ההשלכה החיובית של ההנחות הזהירות של היזמים באקלים הנוכחי, אומרת וינדר טפר, "היא שכאשר אנחנו בוחנים היום עסקה, המחירים שהיזם מניח בדו"ח אפס ובתכנית העסקית תואמים יותר את תפיסת המציאות של הגוף המממן. כאשר אנו מספקים מימון, אנו עושים מבחני סטרס של ירידה במחירי הדיור ועלייה בעלויות הבנייה. התרחיש הגרוע ביותר במבחני הרגישות הוא ירידה של מחירים ועלייה בעלויות הביצוע במקביל. התפקיד שלנו הוא לבחון האם היזם עומד גם בתרחיש הזה בסף הרווח המינימלי".
כיום, כאשר היזמים לא מניחים עליות מחירים, הפער בין התחזית של היזמים לשמרנות גופי המימון קטן יותר. "מדובר במאפיין חיובי עבורנו, בתור גוף מממן שצריך רשתות ביטחון למימון וליווי הבניה בהיקפים עצומים", אומרת וינדר טפר. "היזמים נזהרים יותר בהערכות שלהם, וזה מקל עלינו את שיתוף הפעולה ובחינה משותפת של העסקה".
בשורה התחתונה, "היזם תמיד יהיה בעל ראייה אופטימית וחיובית יותר, אחרת הוא לא היה יזם", אומרת וינדר טפר. "אבל הפער בתפיסת הסיכון הצטמצם, הסנכרון גדול יותר - וזו התפתחות חיובית".
