"קיצור הבירוקרטיה שווה הצלת חיי אדם": על החסם שמסעיר את ענף הנדל"ן
"קיצור הבירוקרטיה שווה הצלת חיי אדם": על החסם שמסעיר את ענף הנדל"ן
הצורך בקידום התחדשות עירונית מתחדד על רקע קריסת הבניין בחולון - אולם ללא ייעול הליך הוצאת ההיתר, ימשיכו מיזמים להתעכב ובניינים ישנים לסכן את דייריהם. איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובנייה: "מימון תקנים שיוביל לקיצור לוחות הזמנים, זה כסף קטן לעומת אסונות שימנעו"
המציאות בנוף ההתחדשות העירונית בישראל מלמדת כי המוטיבציה שמניעה יזמים רבים עת כניסתם לפרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, מתחלפת לא פעם באכזבה על רקע הקשיים הביורוקרטיים הרבים הכרוכים בענף - ובראשם הליך הוצאת היתר בנייה. הפרוצדורה מורכבת כיום משלוש אבני דרך עיקריות: פתיחת בקשה, החלטת ועדה (היתר בתנאים) והשלמת דרישותיה, כולל תשלום אגרות לצורך קבלת ההיתר. על פניו נשמע די פשוט, אך מצב העניינים בשטח שונה בתכלית.
הליך קבלת ההיתר הפך למורכב הרבה יותר, עם כניסתו לתוקף של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה בשנת 2016. התיקון נועד אמנם לקצר את לוחות הזמנים באמצעות הגשת בקשה באופן מקוון (און-ליין), אך בפועל מייצר מציאות הפוכה. בעוד על פי החוק מוקצבים לעיריות 90 יום נטו לדון בבקשה, הליך הוצאת היתר הבנייה רק הולך ומתארך, ונגרר על פני כמה וכמה שנים.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
יתרה מכך, הוקשחו מאוד גם הקריטריונים המגדירים את "רמת הבשלות" לתוכניות בשלב פתיחת בקשה, מה שמביא לכך שהליך ההגשה הראשוני בלבד יכול להימשך למעלה משנה. בהמשך, אחרי פתיחת הבקשה וכחלק מהכנתה לוועדה, היא נבדקת על ידי מהנדס הרישוי (בודק תוכניות) שאחראי בין השאר על ריכוז כל האישורים וכתיבת המלצה ("דראפט") לוועדה המקומית.
ומה אם אותו בודק לא הספיק לעבור על התוכנית בזמן, או תרחיש במסגרתו הצביעה הבדיקה כי נדרשים תיקונים אדריכליים קלים בלבד? המערכת האינטרנטית לא מאפשרת לחרוג מהזמן הזה ופעמים רבות, בגלל העומס האדיר והיעדר כוח אדם, לא מתאפשר להקדיש זמן להשלמת הבדיקה או לביצוע תיקונים מינוריים מול אדריכל הפרויקט - והבקשה נסגרת "מסיבה טכנית". בסיטואציה שכזו, נאלצים היזמים לפתוח בקשה מחדש, על כל המשתמע מכך.
שיח משותף
הסרבול בדרך להוצאת ההיתר הנכסף מעכב פרויקטים רבים. מי שחוותה את הנושא מקרוב היא בן שלום יזמות ובנייה, המתמחה בין השאר בהתחדשות עירונית. מגוון פרויקטים של החברה, הנמצאים בשלבים שונים של תכנון, נתקעו בצנרת בשל סבך ביורוקרטי זה או אחר.
כך למשל, ברחוב שפר 13 בתל אביב נדרשה בן שלום להוכיח שבניין שנבנה אי שם בשנות ה-30 של המאה הקודמת, ואף הוכרז על ידי העירייה כמסוכן, לא יחזיק מעמד במקרה של רעידת אדמה. המשמעות: עיכוב של קרוב לשנה בקידום הפרויקט. דוגמה נוספת מספק המיזם בבניין שברחוב פינסקר 47, בו טענה העירייה שהקרקע הונמכה, למרות סימוכין בדמות מפה טופוגרפית שגובהה לא השתנה. התוצאה: תהליך הוצאת היתר שנמשך כבר קרוב לחמש שנים וסיומו לא נראה באופק.
"מצב העניינים העגום מוביל לכך שיזמים נמנעים במכוון מקידום פרויקטים חדשים. בתור חברה שיוזמת, מתכננת ומבצעת בעצמה פרויקטים בהתחדשות עירונית, אני יכול לומר באופן חד משמעי שאנחנו מטפלים במספר הרבה יותר קטן של פרויקטים בגלל תהליך הוצאת ההיתר הארוך והמתיש", אומר איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בחברה, בראיון ל"זירת הנדל"ן". "נוצר מצב אבסורדי בו תהליך הוצאת ההיתר ארוך משמעותית מתהליך הבנייה בפועל. כמות הפרויקטים שהחברה יכולה לטפל בהם בשלב ההיתר מוגבל ולמעשה אנחנו מסרבים לפניות לקדם התחדשות בבניינים על בסיס יומי, היות ולוקח בממוצע 4-3 שנים להוציא היתר, כי כמעט בכל פרויקט יש עיכובי סרק שהם בבחינת סכנת חיים. יעידו על כך המקרים המצערים מהעת האחרונה של קריסת הבניין הישן בחולון ופינוי הבניין המסוכן ברעננה".
עוד מוסיף בן שלום כי "חשוב להבין שפרויקטים מסוג זה מורכבים מאוד לתכנון, ואנו נדרשים הרבה פעמים לשבת ולמצוא פתרונות יצירתיים יחד עם גורמי הרישוי. המצב הרצוי הוא לקיים שולחן עגול ושיח משותף בין מספר גורמים, כדי להתמודד עם בעיות בעלות השפעה רוחבית על פרויקטים. כיום יש למעשה 'פינג-פונג' עם המחלקות השונות בעיריות, מה שמאריך ומסרבל את התהליך".
מה הפתרון לקיצור הזמן להוצאת היתרי הבנייה?
"אין לי ספק שאם זמינותם של הבודקים בעיריות ושל גורמי התכנון הרלוונטיים במחלקות המקצועיות תגדל, זה יקצר משמעותית את לוחות הזמנים, כמו גם את איכות הפתרונות והתכנון. זה אומר שצריך להוסיף תקנים ולהציף את העיריות בבודקי תוכניות מטעמן, כדי שייתנו מענה לאתגרים שבתהליך הוצאת ההיתר ויוכלו לקדם אותם באופן יעיל ואיכותי".
אשר לעלויות הכרוכות בהגדלת כוח האדם, משוכנע בן שלום שלציבור היזמים לא תהיה בעיה לקחת בהן חלק. "מדובר בפתרון הכרחי, גם אם זה אומר שאנחנו היזמים נשתתף ונממן את עלויות העסקתו של כוח האדם המדובר", הוא מבהיר. "זה פשוט לא הגיוני שהתחדשות עירונית - ללא ספק נדבך חשוב ואף קריטי ברמה הלאומית, תקרטע ותתארך בגלל בעיה פתירה של כוח אדם. אני סמוך ובטוח שכל יזם יסכים לשלם תוספת לאגרות הבנייה בתמורה לקבלת שירות איכותי ,יעיל ומהיר יותר – דוגמה קלאסית ל-win-win. ההשקעה הזו תחזיר את עצמה כשלוחות הזמנים יתקצרו".
מסלול ירוק
איתמר בן שלום, נשוי ואב לשלושה, הנו מהנדס אלקטרוניקה בהכשרתו ובעל 12 שנות ניסיון בייזום, מימון והוצאה לפועל של פרויקטים בתחום הבנייה בכלל והתחדשות עירונית בפרט. בן שלום יזמות ובנייה הוקמה ב-1970 על ידי הקבלן יהושע בן שלום, ומלבד התחדשות עירונית, מתמחה גם בבנייה וביצוע של פרויקטים מורכבים ובשימור מבנים היסטוריים בתל אביב. כיום, מנוהלת החברה במשותף על ידי שניים מבניו של יהושע, אלי ואיתמר.
איתמר, מה נדרשת המדינה לעשות כדי לקדם מענה לסכנה הטמונה בקריסת בניינים ישנים?
"כל מבנה שהוכרז כמסוכן צריך להיכנס למסלול ירוק מקוצר, במסגרתו העירייה הרלוונטית תעניק לפרויקט עדיפות ותצמיד לו מהנדס רישוי שידאג לזירוז ההיתר. מדובר בחיי אדם והמדינה חייבת לתת על כך את הדעת ברמת החקיקה. לצערנו, נפילת הבניינים הישנים בזמן האחרון מעידה כי הסכנה מוחשית ובניינים נוספים עתידים לקרוס. מימון תקנים שיוביל לקיצור ההליכים ולוחות הזמנים, זה כסף קטן לעומת אסונות שימנעו כשפרויקטים נוספים ייצאו אל הפועל במהירות רבה יותר ויצילו חיי אדם. אני פונה לכל הגורמים הנוגעים בדבר: ככל שאנחנו היזמים נגיע מהר יותר לבניינים המסוכנים, האנשים המתגוררים בהם ייצאו מכלל סכנה. בבקשה אל תעכבו אותנו!".
איך כל מה שתיארת יבוא לידי ביטוי ברמה הפרקטית?
"אני לא מאמין בפתרונות שמנחיתים מגבוה, אלא באלו שצומחים מהאנשים בשטח. צריך לשאול ולתחקר את בודקי התוכניות, להבין מה נדרש מהם על מנת שהוצאת היתר לא תתעכב ולהשקיע את כל המשאבים לשם כך. מימוש מהיר של התחדשות עירונית הוא אתגר לאומי, והרשויות לא צריכות להתמודד עמו לבד, אלא במאמץ משולב ומשותף יחד עם המדינה וציבור היזמים. בסופו של דבר, חייבים להגיע למצב שהוצאת היתר בנייה לוקחת חודשים ולא שנים. זה קורה במקומות אחרים בעולם ואין שום סיבה שזה לא יקרה כאן בישראל".
