השקעות נדל"ן בחו"ל: באילו עסקאות כדאי לכם להשקיע וממה חשוב להיזהר
השקעות נדל"ן בחו"ל: באילו עסקאות כדאי לכם להשקיע וממה חשוב להיזהר
שוק הנדל"ן בחו"ל מציע אפשרויות השקעה רבות ומגוונות, אולם לצד הפוטנציאל קיימים גם סיכונים. רגע לפני שאתם משקיעים זכרו שנדל"ן אינו תחביב אלא מקצוע רציני, ולכן חשוב לבחור בגוף גדול ובעל ניסיון שמנהל סיכונים באופן אחראי ומקצועי, בשביל להגדיל את סיכויי ההצלחה של השקעתכם.
לרוב אנשים שנכוו מהשקעות נדל"ן ניתן לחלק לשני סוגים:
סוג ראשון הם אנשים שנכנסים להשקעה בדירה או בית single family בחו"ל בכמה עשרות אלפי דולרים, ומגלים שנפלו על השקעה לא אמינה המאופיינת באזור לא טוב, בשוכרים בעלי חתך סוציו-אקונומי נמוך שאינם עומדים בתנאי השכירות, או בדירות הדורשות תיקונים שיכולים להגיע להוצאות בסך אלפי דולרים.
סוג שני הם אלו שמשקיעים באופן עצמאי ללא ידע או ניסיון קודמים, ומפאת חוסר הניסיון שלהם הם אינם יודעים להתמודד עם קשיים ונתקלים בבעיות ודבר זה מוביל אותם בסופו של דבר להפסדים.
המסקנה הידועה מראש - קשה מאד להצליח בהשקעות נדל"ן מבלי להחזיק בידע מקצועי ובהרבה שנות ניסיון. צריך להכיר את שווקי הנדל"ן השונים, להבין את המנטליות המקומית, להתמצא בחוקים וברגולציות, לחלוש על מקורות מידע ולדעת לנתח את המידע על פי פרמטרים מקצועיים, ובעיקר לדעת לנהל את כל העסק בצורה נכונה.
בסדרת כתבות שעוסקות בהשקעות נדל"ן בחו"ל נחשוף בפניכם את אסטרטגיית ההשקעה ודרכי הפעולה של הקרנות הגדולות והגופים המוסדיים. אולי לא תהפכו בן רגע למומחי נדל"ן מהשורה הראשונה, אבל בהחלט תצאו עם ידע חיוני מה לא לעשות ומה כן לעשות.
ללמוד מהגופים המוסדיים מאילו השקעות כדאי להתרחק
"כשאנו באים להבין את עולם השקעות הנדל"ן בחו"ל, מקור מידע מומלץ הוא גופים מוסדיים וקרנות גדולות. אם נלמד אילו סוגי עסקאות הם לא עושים, נבין אילו אפיקי השקעה אינם מומלצים מחמת הסיכון הגבוה." כך מסביר שרוליק חנוך, בעלים משותף ומנכ"ל של חברת SDB מהחברות הוותיקות והמובילות להשקעות נדל"ן בחו"ל. SDB מחזיקים בפורטפוליו מכובד המונה כ-70 פרויקטים בהיקף של כ-900 מיליון דולר בארה"ב, אנגליה וספרד.
"חשוב להבין שהגופים הגדולים והרציניים בענף נכנסים רק לעסקאות שלהן סיכויי רווח גבוהים וסיכון נמוך. שום גוף מוסדי או קרן גדולה לא ישקיעו בבתי single family, לא בדירות בודדות וגם לא במשרדים בודדים, פשוט כי זה לא מהלך רווחי בעבורם. הם לא ייכנסו לעסקאות בהיקפים קטנים של מתחת ל-10 מיליון דולר, וגם לא יבצעו עסקה במידה ולא יקבלו מימון מהבנק, מאחר ומינוף מגדיל את הרווחיות. מבחינת לוקיישן רוב העסקאות קורות רק במדינות מערביות מתפתחות כאשר נמנעים ממדינות עולם שלישי".
משקיע חסר ניסיון עלול להפסיד את כספו מהר מהצפוי
"הסיבה העיקרית שאנשים מפסידים כסף בנדל"ן בחו"ל היא חוסר ניסיון." מדגיש בפנינו שרוליק חנוך.
"אם יש לי המלצה אחת גורפת למשקיעים - לעולם אל תשקיעו באופן עצמאי אם אתם חסרי ניסיון, כי נדל"ן זה ביזנס רציני שדורש המון ידע. המון חושבים בצורה נאיבית, כל אחד שבנה בית או שיפץ לעצמו דירה בטוח שעכשיו הוא מומחה להשקעות. הם קוראים שתיים שלוש כתבות באינטרנט, או עושים קורס אונליין וחושבים שזה יעבוד להם בשיטת "שגר ושכח", נשקיע קצת כסף ונצא מורווחים. לצערנו במציאות זה לא עובד ככה. הסיכוי להצליח הוא אפסי ובדרך כלל הם ייצאו מופסדים מכל הכיוונים."
"קיים משפט מוכר: הדבר היחיד שלא ניתן לקנות בכסף זה ניסיון, אבל דווקא ניסיון שווה הכי הרבה. זה נכון לכל תחום בחיים ובמיוחד בהשקעות נדל"ן. כשמדובר בכסף שלך אף אחד לא מעוניין לצאת להרפתקה מיותרת. כדי להצליח בהשקעות נדל"ן זקוקים לידע נרחב, לניסיון מוכח, וכמובן למשאבים - כאן נכנסות לתמונה חברות כמו SDB שמעסיקות אנשי מקצוע כמו אנליסטים, רואי חשבון, עורכי דין ומומחים עתירי ידע, ופועלות בשיטת הקרנות הגדולות והגופים המוסדיים."
כיצד תזהו עסקאות בעלות פוטנציאל רווח גבוה
אם ללמוד מדרך הפעולה של חברות גדולות וגופים מוסדיים – ההשקעות מתמקדות בנכסים גדולים כגון מגורים, מסחר, או בנייני משרדים שלמים. גובה עסקה יתחיל בין 6-10 מיליון דולר ולרוב אף יותר מזה.
הכסף יגיע על פי רוב במימון בנק מקומי. האזור של הנכס תמיד יהיה איכותי ומרכזי ולא סלאמס בפאתי העיר. את הפרוייקטים מבצעים ב-Joint Venture עם יזמים מקומיים שלהם יכולות פיננסיות משמעותיות ורקורד של הצלחות.
"חברות כמו SDB בוחנות עשרות עסקאות נדל"ן מדי חודש על מנת למצוא את העסקאות הפוטנציאליות ביותר. מחלקת המחקר והאנליזה שלנו מבצעת חקר שוק מקיף ובודקת כל עסקה בהיבטים מקצועיים, ולבסוף בוחרת בפינצטה את העסקה הטובה ביותר למשקיעים." מספר שרוליק חנוך. "כל עסקה שמגיעה לשולחן שלנו עוברת דרך מחלקות פיתוח עסקי, מחקר ואנליזה הבנויות מאנשי מימון, רואי חשבון ואנליסטים מומחים. אנחנו מבצעים ניתוח אנליטי ברמה גבוהה והערכת סיכונים וכך מקטינים את הסיכון ומגדילים את פוטנציאל ההצלחה. כל פרוייקט הוא בלעדי, כלומר כל פרויקט הינו קבוצה סגורה בעלת חשבון בנק ומתנהלת כעסק עצמאי לחלוטין, כשאחת לרבעון המשקיעים מקבלים לידיהם דו"ח מסודר המפרט את קצב התקדמות הפרוייקט כולל תיעוד מצולם עדכני מהשטח."
לסיכום, אם אתם משקיעים מתחילים או חובבים שמעוניינים להצליח בתחום הנדל"ן מומלץ שלא תנסו זאת בכוחות עצמכם, אלא תסתייעו בחברה כמו SDB שהיא אוטוריטה רצינית בענף בעלת track record רב שנים של עסקאות מוצלחות בחו"ל, וכך תגדילו את סיכוייכם להפוך את החלום למציאות.
