בת הים הגדולה: העיר המתחדשת שזינקה ללב הקונצנזוס
בת הים הגדולה: העיר המתחדשת שזינקה ללב הקונצנזוס
מיזמי התחדשות עירונית לצד חוף הים ורכבת הקלה, הפכו את בת ים לאחד המוקדים הנחשקים. אלון קליין, מבעלי חברת מרכז העיר נדל"ן, מספר על הפוטנציאל הנדלני בעיר וחשיבות מיגון הבתים בתחומה: "האויבים שלנו מכוונים טילים למרכז הארץ, בלי תמ"א משפחות רבות יישארו חשופות"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
"כשחזרתי הביתה ממילואים במהלך מבצע 'שומר החומות', נפל טיל כ-200 מטר מהדירה שלי ברמת גן. למזלי, אשתי ואני היינו בממ"ד ולא נפגענו. ברור לי שהשיגורים מעזה הם רק הפרומו ושצריך לטפל בנושא המיגון באופן יסודי, אחרת יהיו נפגעים רבים בנפש ונזק עצום - אבל לצערי כולם טומנים את הראש בחול".
אלון קליין, שמשרת כסא"ל בחיל האוויר במילואים וביום-יום משמש בעלים ומנכ"ל משותף בחברת מרכז העיר נדל"ן, יודע היטב על מה הוא מדבר. מעבר לניסיון צבאי עשיר, הוא גם מוביל יחד עם שותפיו אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק פרויקטים של התחדשות עירונית בערים בלב אזורי הביקוש, ומכיר את המחסור הקיים בממ"דים שיספקו הגנה לדיירים. הנושא רלוונטי במיוחד כאשר מדברים על בת ים, אחת הערים הוותיקות והצפופות בישראל, בה מקדמת החברה של קליין מגוון מיזמים.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
על פי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, נכון ליוני 2020, בבת ים כ-45 אלף דירות ללא מיגון. על רקע אלפי הטילים שנחתו לאחרונה בישראל, עולה שוב וביתר שאת מעמדה של תמ"א 38, הצפויה להתבטל באוקטובר 2022.
לקולות הקוראים למקבלי ההחלטות לשנות כיוון ולהאריך את תוקף התוכנית, מצטרפים בהדרגה שורה ארוכה של אישים, ובהם חיים אביטן, מי שכיהן עד לחודש שעבר כראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וחיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ. באספה שקיים השבוע הארגון, סיפר פייגלין כי ההתאחדות פועלת מול מינהל התכנון במטרה להביא להמשכה של תמ"א 38 והדגיש: "אנו נמשיך להיאבק מול רשויות המדינה ומול הממשלה על התמ"א, כי זו תוכנית שמצילה חיים. יש לה ערך ביטחוני ולא רק נדלני ומכאן חשיבותה".
3 צפייה בגלריה
בעלי מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק
(צילום: אור פרבוזניק)
קליין סבור אף הוא שגניזת התוכנית ללא אלטרנטיבה היא מהלך שגוי וראוי לתת לה מנדט נוסף: "כנראה כבר שכחו שתמ"א 38 נולדה במקור בכדי לתת פתרון לאיומי רעידות אדמה וטילים. אנחנו רואים שהאויבים שלנו מכוונים את הטילים למרכז הארץ ובלי תמ"א משפחות רבות יישארו חשופות וללא מיגון", הוא מדגיש. "כהרגלנו, נתעורר ביום שאחרי ונשאל איך זה קרה לנו. לכן המשך התוכנית הוא הכרחי והכתובת כבר על הקיר. בעת הנוכחית אנחנו ממליצים להאריך את תוקף התוכנית לפחות עד שתתגבש ותיושם תוכנית חלופית, על מנת לייצר ודאות ובטחון בתחום ליזמים ולדיירים, תוך התמקדות בקיצור משך הרישוי והביורוקרטיה לקבלת היתר – זמן שהפך בכל קנה מידה לבלתי סביר".
לתפוס את הרכבת
בשטח עצמו, מעיד קליין, סיומה הצפוי של תמ"א 38 מהווה זרז להוצאתם לפועל של פרויקטים. דוגמה מייצגת הוא המיזם במסלול חיזוק ועיבוי של מרכז העיר נדל"ן, ברחוב דניאל 12 במרכז העיר בת ים. בימים אלה מתחילות העבודות במקום, במסגרתן אל 32 הדירות הקיימות יתווספו 30 דירות חדשות - כולן כמובן ממוגנות כנדרש. "נוכחנו כבר שממ"ד מציל נפשות", מחדד קליין. "התהליך נעשה בהתאם להנחיות פיקוד העורף שמאשר תוכניות ותקנים מחמירים למיגון וחיזוק, ובנוסף עושה את כל הבדיקות הנדרשות לקראת אכלוס. נכון שגם האינטרס הכלכלי משחק תפקיד ואנחנו כיזמים רוצים להרוויח, אבל בסיום הפרויקט כשאנו יודעים שסיפקנו מענה לדיירים – יש פה win–win לכולם".
באשר לסיבות שהביאו את מרכז העיר נדל"ן לבת ים, מספר קליין: "לעיר הזו יש פוטנציאל נדלני אדיר, כשמבנים רבים נדרשים להתחדשות עירונית ומיגון. מדובר בעיר צומחת ומתפתחת, עם רצועת חוף מושקעת ובקרוב גם תעבור בה הרכבת הקלה. המחירים פה נמצאים בעלייה תלולה וההתעניינות בהתאם. זו הזדמנות האחרונה לתפוס את הרכבת לבת ים, תרתי משמע".
לא במקרה מזכיר קליין את עליית המחירים. על פי נתוני אתר מדלן מחירה הממוצע של דירה במרכז העיר זינק תוך פרק זמן של עשור מסכום של 787 אלף שקלים ליותר מ-1.24 מיליון שקלים.
"יש בנדל"ן את חוק הכלים השלובים: כאשר המחירים בתל אביב עולים, מתחילה זליגה גם לצפון ולדרום – הרצליה ובת ים", מסביר שמאי המקרקעין, ישראל יעקב. "עידוד התיירות ובניית בתי המלון, מצטרפים למדיניות שמעודדת התחדשות עירונית ומבינה את חשיבותה. אני מלווה בעיר המון פרויקטים ורואה מקרוב בניינים שזוכים לתמ"א או פינוי-בינוי – כך שבת ים נמצאת כל הזמן בבנייה".
עוד מוסיף יעקב כי "ככל שהרכבת הקלה תיכנס לפעולה מהר יותר, המרחקים יתקצרו ותושבי העיר יוכלו להגיע לתל אביב ב-10 דקות נסיעה בלבד. כפועל יוצא יפחת השימוש ברכבים פרטיים. התקדמות התחבורה הציבורית תגביר את הדרישה למגורים גם במעגלים מחוץ לתל אביב - במקום לרכוש דירה בתל אביב בסדר גודל של 50 אלף שקלים למ"ר, ניתן יהיה לקנות את אותה דירה בדיוק בבת ים ב-25-20 אלף שקלים למ"ר, כ-50% פחות. בהחלט ניתן לראות את עליית המחירים בבת ים, כמו גם את החברות היזמיות הבכירות שמגיעות לעבוד בה. אין לי ספק שהמחירים ימשיכו לטפס כלפי מעלה".
המשפחה במרכז
יחד עם שותפיו אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק, אחראיים קליין (47) וחברת מרכז העיר הנדל"ן על כ-20 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בגוש דן, בשרון ובשפלה - ובערים דוגמת תל אביב, ראשון לציון, ירושלים, חיפה, הרצליה, וכאמור בבת ים.
הסלוגן של הפרויקט בדניאל 12 הוא "שמים את המשפחה במרכז" – שמתכתב גם עם איכות המגורים וגם עם הנגישות למוסדות חינוך, לחופי הים ולתחבורה הציבורית. "קיבלנו פניות רבות עוד בטרם התחיל הקמפיין", משחזר קליין. "אני שמחים שאנשים מבינים את היתרונות שהפרויקט הזה מציע ורוצים להיות חלק ממנו".
לצד קליטת דיירים חדשים, מקפידים בחברה גם על אינטראקציה הדוקה מול בעלי הדירות הוותיקים. "אנו רואים בהם שותפים", מפרט קליין. "הם מבינים את המצב ורוצים למגן ולחדש את הבתים שלהם. חבל רק שהדברים לא קורים בקצב שכולנו היינו רוצים. אחת הסיבות המרכזיות לעניין היא ביורוקרטיה שהפכה למשהו בלתי סביר וגורמת לא פעם לדיירים לאבד אמון במערכת וחבל".
במצב העניינים שאתה מתאר, איך בכל זאת רותמים לפרויקט בעלי דירות שהביעו התנגדות?
"מרבית בעלי הדירות רצו להתקדם, אבל היו גם כאלה שהסתייגו בהתחלה ולקח קצת יותר זמן להפיג אצלם את החששות ולשלב אותם בתהליך. בסופו של דבר כולם הבינו שהתחדשות זה צו השעה והגענו ל-100% הסכמה. הנתון הזה לא מובן מאליו, ומעניק לנו רוח גבית להביא את המיזם לידי מימוש".
