השמאי ירון ספקטור: "האוצר 'סימן' את המשקיעים כאחראיים לעליית מחירי הדיור"
השמאי ירון ספקטור: "האוצר 'סימן' את המשקיעים כאחראיים לעליית מחירי הדיור"
סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם השבוע האוצר, מצביעה על קהל המשקיעים כמי שהובילו לגידול בהיקף העסקאות ולרתיחה בשוק. השמאי והכלכלן ירון ספקטור רואה את הצעד הבא: "המשרד מכין את הקרקע למהלך של הטלת מס על המשקיעים"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
שוק הנדל"ן למגורים בישראל ממשיך לרתוח, ועדות נוספת למצב סיפק השבוע דו"ח של שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. המסמך מתמקד בחודש מרץ האחרון, ולפיו בחודש זה "נרשמה אחת הרמות הגבוהות של עסקאות בשוק הנדל"ן".
במספרים, מדובר על מכירת 13,200 דירות – גידול של 38% ביחס לתקופה המקבילה ב-2019, כשבהשוואה למרץ אשתקד, עת פרוץ הקורונה, הוכפל מספר העסקאות. גידול בשיעור של 26% נרשם גם ביחס לחודש פברואר 2020.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
"מי שהובילו את הגידול בעסקאות היו המשקיעים", מודגש בסקירה, כאשר סך הדירות שנרכשו על ידם עמד על 2,500 דירות – גידול של לא פחות מ-114% ביחס למרץ 2019, וגידול של 17% ביחס לחודש הקודם. משקל המשקיעים בסך העסקאות הכללי עמד על 19%.
עוד מראה הסקירה כי מכירות הקבלנים במרץ הסתכמו ב-5,300 דירות, מהן 1,800 דירות בסבסוד ממשלתי, באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן". בהקשר זה יש לציין כי מכירות הדירות בתוכנית הדגל שר האוצר לשעבר משה כחלון, רשמו גידול של 16% ביחס למרץ 2019, לאחר תקופה ארוכה של ירידות. ביחס לחודש פברואר, נרשם גידול מרשים של 116%, כששליש מהמכירות היו בעיר בני ברק.
שוק חנוק
"כאשר מנתחים את הדו"ח, הרושם שמתקבל הוא שמשרד האוצר רואה במשקיעים את האחראיים לגידול בהיקף העסקאות ובעליית המחירים", אומר שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור. לדבריו, לא במקרה מנותב הפוקוס דווקא לכיוונם: "משרד האוצר מסמן את המשקיעים כבעיה, וכמענה הוא כבר מכין את הקרקע לקראת מהלך של הטלת מס עתידית על המשקיעים - זו הדרך 'הנוחה' להתמודד עם המצב. אגב, גם הנחת העבודה לפיה מספר המשקיעים גדל באופן משמעותי לאורך החודשים האחרונים ביחס לשנים קודמות, לא ממש מתיישבת עם המציאות. המשקיעים פעלו בשוק הנדל"ן המקומי גם במהלך השנים האחרונות - גם אז הם קנו דירות, אלא שבמקום לרשום את הנכסים על שמם, הם רשמו אותם על שם קרובי משפחה, זה כל הסיפור. כך או אחרת, בשורה התחתונה אין נכון להיום מענה מקיף לעליית המחירים, ופשוט מעבירים את האוויר בבלון מצד אחד אל הצד השני".
"המדינה מחפשת את הפתרון מתחת לפנס, במקום להסתכל על התמונה הרחבה", מסביר ספקטור. "הסיבות לעליות המחירים לא נובעות מעליית משקלם של המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי. עליית המחירים היא תוצאה של היצע דיור שלא מתאים לביקוש. רשות מקרקעי ישראל הוציאה בשנה החולפת מכרזים לכ-30,000 דירות בלבד, כ-25,000 אלף דירות פחות בהשוואה ל-2019, ופחות ממחצית ביחס לשנים 2018-2016. כאשר מוסיפים לכך גם את הירידה במספר היתרי הבנייה בשנת הקורונה, לא מפתיע שבשוק נוצר מחנק- זה מה שהביא לעלייה במחירי הדיור, ולא "תוספת" של כ-1,300 משקיעים.
אם תשאלו את ספקטור, עליית המחירים היא לא גזירת גורל, ובהחלט ניתן לבצע פעולות שיובילו לאפקט ההפוך. "הדרך להורדת המחירים עוברת בהגדלת היצע דיור", הוא קובע. "על המדינה לשנס מותניים ולקבל החלטות חירום גורפות. כך למשל יש להגדיל בכל תוכנית בניין-עיר קיימת את מספר יחידות הדיור בכ-30%, לתת זכויות עודפות למיזמים של פינוי-בינוי, ולא פחות חשוב – לקחת מהרשויות המקומיות את המונופול בכל מה שנוגע להוצאת היתרי בנייה".
עוד מוסיף ספקטור כי "כל מי שפועל בענף הנדל"ן יודע שהביורוקרטיה והסרבול הפכו בלתי נסבלים, ומקשים על פרויקטים להגיע לידי מימוש. פרק זמן של שנתיים-שלוש להוצאת היתר בנייה הוא בלתי מתקבל על הדעת. האבסורד הוא שהוצאת היתר לוקחת לא פעם זמן רב יותר מהבנייה בפועל. על המדינה להעביר את האחריות להוצאת היתרים למכונים פרטיים - גופים עצמאיים שיורכבו מאנשי מקצוע מיומנים שידרשו לעמוד ברגולציה, ויהיו תחת פיקוח ובקרה רציפים. היום כבר קל לשכוח שבעבר כל טסט לרכב התבצע רק באמצעות משרד התחבורה, כניסת המכונים הפרטיים לתמונה הובילה לייעול התהליך וקיצרה את לוחות הזמנים. המודל הזה צריך להיות מיושם גם בנדל"ן".
3 צפייה בגלריה
השמאי והכלכלן ירון ספקטור. "המדינה מחפשת את הפתרון מתחת לפנס, במקום להסתכל על התמונה הרחבה"
(צילום: גדי אוהד)
דירה באופק
כאחד ממבקריה החריפים של תוכנית "מחיר למשתכן", ספקטור לא מתרגש מנתוני הדו"ח המציגים עלייה במספר הדירות שנמכרו במסגרת תוכנית בחודש מרץ. "היום כבר אין עוררין ש'מחיר למשתכן', על אף כוונותיה הטובות, גרמה יותר נזק מתועלת", הוא מצהיר. "מרבית הדירות הופנו על ידי המדינה לתוכנית הזו במקום לשוק החופשי, כך ההיצע קטן, הביקושים גדלו ובגלל "ההנחה" ב"מחיר למשתכן" המחירים המריאו. וזה עוד לפני שבכלל דברנו על תופעה של זוגות צעירים שרכשו דירות באזורים שכלל לא התכוונו להתגורר בהם. זו הייתה הטעות העיקרית ב'מחיר למשתכן', ותוצאותיה מורגשת בשטח עד היום".
במבט קדימה, במקום להסיט את האש לעבר קהל המשקיעים, מציע השמאי והכלכלן ספקטור דווקא לתת להם רוח גבית, מתוך כוונה להמריץ את שוק השכירות. "הרציונל הוא לעודד משקיעים לרכוש דירות, ובו בזמן לחייב אותם להשכיר אותן לפרקי זמן ממושכים. כך ניתן יהיה לייצר למשפחות רבות בישראל שאין באפשרותן לרכוש דירה - אופק אמיתי".
