"לא תהיה יותר תמ"א 38 בעיר": יזמים בחולון זועמים על הפחתת זכויות הבנייה
"לא תהיה יותר תמ"א 38 בעיר": יזמים בחולון זועמים על הפחתת זכויות הבנייה
עשרות יזמים הפועלים בעיר כועסים על ההחלטה לצמצום הבנייה במיזמי תמ"א 38/1 משתי קומות וחצי לקומה וחצי בלבד, ופנו לעו"ד מיכה גדרון כדי לבחון את צעדיהם. הוועדה המחוזית: "החלטת ההפקדה משקפת את עמדת מינהל התכנון"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
בקרב ציבור היזמים בחולון עדיין סוערות הרוחות בעקבות החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לאישור הפקדתה בתנאים של תוכנית ח/619 – תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בחולון. הנושא הבעייתי בתוכנית, כך לטענת היזמים, הוא זה הקובע כי זכויות הבנייה במיזמי תמ"א במסלול חיזוק ועיבוי (38/1) יופחתו מתוספת של שתי קומות וחצי לתוספת של קומה וחצי בלבד.
עניין נוסף שעורר את זעמם נוגע לתזמון ההחלטה – חודשים ספורים בלבד לאחר שנעשו התאמות מחודשות לתוכנית ח/619, שהוגדרה על ידי העירייה "כפורצת דרך וחדשנית". מדובר בתוכנית התחדשות מקיפה להסדרת ההתחדשות העירונית בחולון, שנולדה מתוך רצון לייצר "דור ב'" של תוכניות ההתחדשות - ועוסקת לא רק בתוספת זכויות למבני מגורים, כי אם קובעת הנחיות והוראות להרחבת השטחים הציבוריים, המבונים והפתוחים, כמענה לתוספת יחידות הדיור הצפויות.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
החלום ושברו
אחד מאותם יזמים הוא אילן טויזר, הבעלים של חברת אילנות התחדשות עירונית, משחקניות התמ"א המרכזיות בחולון. "ההחלטה הזו תפסה אותנו בהפתעה, גילינו את זה ממש במקרה", הוא אומר. "ניסינו לפנות לעירייה ולהיפגש עם הגורמים הרלוונטיים, ללא הצלחה. בשורה התחתונה הפחיתו לנו קומה שלמה והדבר פוגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, כשאני אישית נמצא בעיצומם של חמישה. הזכויות הניתנות במסלול הריסה ובנייה לא מספיקות ומגבלת הקומות לא תאפשר קיום פרויקטים. שיהיה ברור, עם תוספת זכויות של קומה וחצי בלבד, שום פרויקט תמ"א לא יהיה כלכלי בחולון".
עוד מוסיף טויזר: "ההחלטה הזו תמוהה עוד יותר, כשלוקחים בחשבון שכולנו כבר עשינו את התאמות לתוכנית ח/619 - וגם זה לא היה דבר פשוט. הדיירים נצמדים לסיכומים שהושגו בהתאם למתכונת הקודמת, ואנחנו כבר השקענו מיליוני שקלים בקידום הפרויקטים. במצב הנוכחי יזמים ייאלצו למשוך את התוכניות, כל הכסף יירד לטמיון ואזרחים רבים יישארו ללא חיזוק מבנה למקרה של רעידת אדמה וללא ממ"ד. רק לאחרונה הוכח כמה זה נחוץ - בייחוד לאור העובדה שלא כל בניין מתאים לתמ"א במתכונת הריסה ובנייה, וביצוע פינוי-בינוי ייקח עוד שנים רבות".
יזם נוסף שמתקשה להשלים עם ההחלטה הוא אריק שאולי מחברת ישראל שאולי תכנון ובנייה, גם היא חברה ותיקה ופעילה בעיר. "רק בחודש שעבר נפלו טילים בחולון, שהפכה לחלק מקו האש. יש עשרות אלפי דירות בעיר ללא מיגון ותושבים שאין להם יכולת כספית לבנות ממ"ד - חובה לייצר פתרונות גם להם", מתייחס שאולי להיבט הביטחוני והבטיחותי. "לבוא עכשיו עם החלטה שרירותית ולהגיד לאנשים שמבטלים את הזכויות שהיו בתוכנית הקודמת זה לא ראוי. ח/619 רצה במוסדות התכנון כבר שנתיים-שלוש ואף פעם לא דובר על הורדת זכויות הבנייה בחיזוק".
באשר לעיתוי ההחלטה, מסביר שאולי כי "גם ככה תמ"א 38 צפויה להסתיים באוקטובר 2022, והיזמים בעיר עובדים קשה מאוד כדי להספיק לקדם כמה שיותר פרויקטים לפני המועד הזה. לדיירים יש זכות לביטחון אישי ולאיכות חיים ראויה, ועכשיו החלום שלהם נגוז. המשמעות של הפחתת הזכויות לקומה וחצי היא שאף חברה לא תכנס לתחום כדי לבנות לאנשים ממ"דים, הפרויקטים יבוטלו והיזמים ימשכו תוכניות. זה כמו להגיד שאין ולא תהיה יותר תמ"א 38 בחולון".
בעקבות ההחלטה, התאגדו עשרות יזמים ופנו לעו"ד מיכה גדרון על מנת לטכס עצה ולהחליט על צעדים לשינוי הגזירה. אחד הפתרונות האופציונליים שמבקשת קבוצת היזמים לקדם טמון בהוראת מעבר לתוכנית המופקדת, כך שניתן יהיה להמשיך ולהוציא היתרים לפי שתיים וחצי קומות בפרויקטים שכבר יצאו אל הדרך.
"זה אבסורד, כי אם וכאשר תופקד התוכנית, היא למעשה הורגת את האפשרות לעשות תמ"א חיזוק ועיבוי בחולון. הוועדה המחוזית צריכה להתעשת ולאפשר לכל הפחות להכניס את הוראת המעבר, ולא להקפיא את כל הפרויקטים שכבר נמצאים בצנרת", מפרט עו"ד גדרון. "עם זאת, מדובר בנחמה פורתא משום שלא ניתן יהיה להגיש פרויקטים חדשים. מה שבאמת צריך לעשות הוא לתקן את הסעיף עכשיו, עוד לפני ההפקדה, ולהפקיד את התוכנית עם תוספת מינימום של שתיים וחצי קומות במסלול חיזוק ועיבוי. זו ממש הנחתה של הוועדה המחוזית. הם לא יודעים שאין היתכנות לחיזוק עם קומה וחצי? אף אחד לא מבין מאיפה זה בא".
איזון, תמריצים ובלמים
מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב נמסר: "מדובר בתוכנית התחדשות עירונית לכלל שטח העיר, שיש בה כלים חדשניים לקידום תכנון מיטבי. החלטת ההפקדה משקפת את עמדת מינהל התכנון לתמרץ התחדשות באמצעות הריסה ובנייה, בין אם ברמת המגרש ובין אם באמצעות פרויקטים גדולים יותר של פינוי-בינוי. יחד עם זאת, ההחלטה מאפשרת חיזוק באמצעות עיבוי באופן מינימלי".
מעיריית חולון נמסר בתגובה: "אכן הפחתת הקומות במסלול חיזוק של תמ"א 38 לפי תוכנית ההתחדשות הכוללנית ח/619 משתיים וחצי קומות לקומה וחצי, נובעת מהחלטת הוועדה המחוזית בבואה לדון בהפקדת התוכנית שהוגשה על ידי הוועדה המקומית. הפחתה זו נובעת מהתפישה התכנונית, לפיה חיזוק מבנים באמצעות תוספת הינו מסלול "נחות" לעומת החלופה של בנייה והריסה מחדש (המסלול האלטרנטיבי של תמ"א 38).
"ח/619, בהיותה תוכנית התחדשות מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 בצורה חדשנית, מתייחסת להתחדשות עירונית במכלול ההיבטים תוך דגש של המרחב הציבורי ולא רק חידוש מגרשי (בניין בודד), והיא מציעה מגוון מסלולים המתמרצים התחדשות איכותית ומיטיבה לכלל העיר - הן בהריסה ובנייה מחדש, הן בחיזוק והן בהכנת תוכנית מפורטת במקומות המיועדים לכך כפי שהוגדרו בתוכנית כ'מוקדים עירוניים'. לכן, התוכנית מייצרת הזדמנויות התחדשות לפי מתחמים מוגדרים ומייצרת ודאות ושקיפות לתושבים וליזמים לכל אותם מסלולים.
עוד נמסר מהעירייה כי "הביקוש למגורים בחולון בערכי הקרקע הנוכחיים מאפשרים את מימושה של התוכנית במתכונת שהוגשה בידי הוועדה המקומית, תוך יצירת איזון, תמריצים ובלמים הנובעים מתוך ראייה אחראית לעיר. כך למשל, לרחובות ראשיים בעיר מציעה התוכנית תמרוץ המעודד איחוד מגרשים ליצירת מבנים איכותיים ומרחב ציבורי ראוי ומיטבי. אנו צופים כי התוכנית תייצר סדר ובהירות במרחב העירוני ללא עצירת ההתחדשות – ראיה לכך הן היוזמות שכבר הפנימו את התפישה העירונית ומוגשות לוועדה המקומית בימים אלו, ברוח תוכנית ח/619.
"העירייה תעשה כל שביכולתה על מנת לייצר פתרונות המטיבים הן עם העיר והן עם התושבים, בכפוף לשמירה על המסגרת התכנונית ומגבלות החוק. התוכנית נמצאת ערב הפקדתה וניתן יהיה כמובן להגיש התנגדויות על פי הקבוע בחוק".
