משכנתא הפוכה – המדריך המעשי !
משכנתא הפוכה – המדריך המעשי !
ראשית, מהי משכנתא הפוכה לפנסיונרים ? משכנתא הפוכה הינה משכנתא שפונה לבני ה- 60 ומעלה, במטרה לקבל אשראי זול ונוח כנגד משכנתא בגין נכס מגורים או נכס מסחרי בבעלותם.
משרדינו "פרץ פיננסים", מלווה בקשות רבות של משכנתאות הפוכות, ובשל כך הפכנו כל אבן בתחום, וכל זה במטרה להעמיד ללקוח את הפתרון הטוב ביותר לצרכיו.
כיום בישראל, מספר הגופים שנותן משכנתאות הפוכות גדל בצורה מואצת. לדוגמא: בשנת 2019 היה גוף אחד בלבד שידע לתת ולהנגיש את המוצר של המשכנתא ההפוכה, כיום ישנם 7 גופים בינהם נכללים: בנקים, חברות ביטוח וקרנות נדל"ן.
יש לציין שלכל גוף מימון יש את התנאי סף שלו לרבות: גיל כניסה למסלול, שיעורי מימון שונים, התניות עבור היורשים, דרישות רפואיות, שיטות רישום נכסים, עמלות הקמה שונות, ולכן חשוב להתייעץ עם משרד המכיר היטב את התחום, ובכך לקצר תהליכים ולהגיע לפתרון הרצוי.
הביטוי משכנתא הפוכה נוצר בשל העובדה שרק לאחר 120 שנה האדם מחזיר את החוב (למעשה יורשיו), וכאשר הנוטל משכנתא מחזיק במשכנתא זכותו לא לשלם את ההחזר החודשי, והריבית נצברת לקרן המשכנתא לסוף תקופה.
עובדה חשובה היא שבשונה ממשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה החייב לא צריך לבטח את עצמו בביטוח חיים שבגילים 70 + המחיר יכול להגיע לאלפי שקלים בחודש (בהתאם לסכום הביטוח), וגם לא בודקים את מבחן ההכנסות, מנגד כן הגופים דורשים אישור מרופא המעיד על כשירות והבנה, בחלק מהגופים דורשים את חתימות הילדים (היורשים), ומשרדינו מצליח להתמודד עם כל ההתנגדויות הללו בשיתוף פעולה מלא עם הבנק המממן.
מהן המטרות לשמה נלקחת משכנתא הפוכה לפנסיונרים ?
עם יוקר המחייה, אותו זוג פנסיונרים שמעוניין לשמור על רמת חיים סבירה, יכול בחייו לקבל את המשכנתא ההפוכה בדרך זו לעזור לילדיו בסיוע כלכלי, שיפוץ הדירה, פירעון משכנתא וחובות נפרעים ויקרים שמכבידים על התזרים, לעבוד לדיור מוגן, לעזור למשפחה, כרית בטחון כלכלית ולמעשה כמעט כל מטרה מהווה עילה טובה לבקשת משכנתא הפוכה.
משכנתא הפוכה גם כאשר קיימים קשיים כלכלים:
לעיתים פונים אילנו זוגות בגיל ה- 70, בעלי נכסים ללא משכנתא עם קשיים כלכלים, חובות רובצים, ולעיתים גם עיקול על הנכס, בו בזמן שהם מרגישים פגועים שאין ביכולתם לעזור לעצמם ולעזור לילדיהם, ולמעשה גם במקרים בהם לזוג כבר חזרו שיקים, ונראה שאף גוף מכובד לא ירצה לתת לו הלוואה, הפתרון של משכנתא הפוכה מהווה פתרון אמיתי ארוך טווח, להתחלה של חיים חדשים.
משכנתא הפוכה במסלול נפרע אל מול מסלול נצבר:
למעשה המוצר הפיננסי "משכנתא הפוכה" הינו דינאמי וגמיש, ולמעשה נוטל המשכנתא יכול לבחרו האם הוא מעוניין לשלם מידי חודש את תשלום הריבית, ובכך יתרת הקרן נשארת קבועה, אל מול מסלול בו נוטל המשכנתא לא משלם כלום, ובכך הריבית נצברת לתוך הקרן.
כמו כן, בכל זמן נתון ניתן לפרוע את המשכנתא חלקית, או מלא ללא קנסות.
מנגד ישנן זוגות שמעוניינים לקבל את המשכנתא ההפוכה במנות קטנות חודשיות, כמעיין רנטה חודשית ולא בסכום חד פעמי.
משכנתא שכזו מוכרת בתחום בשם "משכנתא פנסיונית", למעשה מדובר מוצר משוכלל יותר שיודע לתמחר בדיוק את הריבית על המשכנתא בכל זמן נתון ובהתאם ליום משיכת הכסף בהתאם לצרכי הלויים.
ניתן גם לשלב בין מסלול של רנטה חודשית יחד עם סכום חד פעמי.
משכנתא הפוכה כמה זה עולה וכמה אפשר לקבל ?
חישוב גובה המשכנתא: על פי רב משכנתא הפוכה נלקחת החל מגיל 60, לעיתים ניתן להחריג החל מגיל 58. הגיל הקובע הוא של הנמוך מבין בני הזוג.
שיעור מימון משכנתא הפוכה ניתן לקבל החל מ- 15% משווי הנכס, ועם הגיל כך גם שיעור המימון גדל עד ל- 60% מימון.
עלות לשמאות: בכדי שהבנק ידע מה שווי הדירה הממושכנת, הלקוח מחוייב להזמין שמאי, בהתאם לכך הבנק יחשב את גובה המשכנתא ההפוכה המאושרת. עלות שמאות נעה בין 1,200 ₪ ל- 3,500 ₪, במשקים ונחלות זה יכול להגיע גם ל- 8,000 ₪. יש לציין שהשמאות מתבצעת רק לאחר אישור המשכנתא ההפוכה.
עלות פתיחת תיק: מדובר בעלות חד פעמית שתלויה בגובה המשכנתא, והמחיר יכול לנוע בין 5,000 ₪ ל- 10,000 ₪, את הסכום ניתן לצרף לסכום המשכנתא ההפוכה, ותזרימית הלקוח לא משלם אותה.
סביבת הריבית: כאמור, כמות הגופים המתחרה על אותו פלח שוק גדלה. לפכיך ישנן 2 מסלולים עיקריים: הראשון מסלול צמוד מדד, והשני מסלול צמוד לריבית הפריים. בסופו של דבר המחירים מתכנסים לטווח של 5.2 צמוד למדד אל מול 5% בתוספת פריים. ולמעשה מדובר בריבית שנתית הנעה סביב 6.5%.
מה עוד חשוב לדעת על משכנתא הפוכה:
• הנכס נשאר בבעלות הלווים כל חייהם.
• ניתן לעבור דירה, את המשכנתא ההפוכה ניתן לגרור מדירה לדירה.
• ניתן לשעבד נכסים מסחריים וגם נכסי מגורים ללא תלות בשווי הנכס.
• לאחר 120 של הלווה, ליורשים יש 12 חודשים לפרוע את המשכנתא אם ע"י מכירת הנכס או ע"י הזרמת הון ופירעון המשכנתא.
• אין צורך בערבים לעסקה.
לעיתים מגיעים אלינו לקוחות רצוצים, שכבר אמרו נואש, ותוך שבוע ימים אנחנו מצליחים לאתר להם את הפתרון תפור למידות שלהם, וזה כאמור בשל ההיכרות שלנו עם כל מוצרי השוק.
למעשה היתרון של משרד ייעוץ הוא שיש ברשותנו את כל המוצרים הקיימים בשוק, בשונה מכל גוף מימון או בנק שמוגבל אך ורק למוצרים שלו, ולכן המרחב תמרון שלנו הוא רחב בכדי למצוא פתרון יצרתי לבעיות מורכבות.
מהדברים האמורים, שהם רק קצה המזלג של התחום המתפתח הנקרא משכנתא הפוכה, ניתן להבין שקיימת שונות בין הגופים, וכאשר משרד לייעוץ כלכלי הפעיל מידי יום אל מול כל הגופים המוכרים, ניתן להגיע ולהוזיל עלויות משמעותית, הן בשל הקשרים והן בשל הידע לייצר מיקוח הוגן בין הגופים השונים. כמו כן, ביכולתנו להגדיל את שיעור המימון המופיע בטבלת המימון בתחום המשכנתאות ההפוכות, והכל בכדי להעמיד ללקוח את הפתרון המתאים ביותר עבורו, בריבית תחרותית ובזמן טיפול של עד 3 שבועות.
משרדינו פרץ פיננסים הוקם בשנת 2010, עובד בסינרגיה עם שמאים מאושרים בבנקים, עו"ד מסחריים, ומלווה עסקאות רבות בתחום המשכנתאות ההפוכות. לאחר עשרות רבות של תיקים, וחסכון מצטבר של מיליוני שקלים ללקוחותינו כבר בשיחת ההיכרות עם הלקוח, ביכולתנו לזהות מיהו הגוף המתאים ביותר לליווי עסקת המשכנתא ההפוכה, ובדרך זו אנחנו חוסכים ללקוח זמן יקר, עוגמת נפש וחסכון בפערי ריביות בעשרות אלפי ש"ח.
