כביש 4 עתיד להתרחב, מה יקבלו בתמורה בעלי הקרקעות?
כביש 4 עתיד להתרחב, מה יקבלו בתמורה בעלי הקרקעות?
תת"ל 43 א' - תוכנית מקיפה לשדרוג כביש 4 - אושרה בוועדה הארצית לתשתיות לאומיות, אלא שביצועה כרוך בהפקעת קרקעות, ובעליהן עלולים להיוותר ללא פיצוי. עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג: "מי שיתעורר מאוחר עלול להישאר קירח מכל הכיוונים"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
שרת התחבורה הטרייה, מרב מיכאלי, מצהירה בכל הזדמנות על חשיבותה של תחבורה ציבורית אפקטיבית ונגישה. אחת התוכניות שצפויות לתת לדבריה ביטוי הלכה למעשה לחזון היא תת"ל 43 א', שאושרה בחודש שעבר להעברה לממשלה על ידי הוועדה הארצית לתשתיות לאומית. מדובר בתוכנית מקיפה לשדרוג כביש 4 בקטע שבין כפר סבא, רעננה, דרום השרון וחוף השרון – והיא כוללת הרחבה ומחלוף הכביש, הוספת מסלולים ייעודיים לתחבורה ציבורית ונתיבים לרכב פרטי, תוך מתן קישוריות לאמצעי תחבורה ציבורית אחרים.
זוהי חוליה נוספת בשדרוג תוואי הדרך בכללותו בראייה ארצית, המשלימה תוכניות קודמות ועתידיות לאורך כביש 4 - ובכך יוצרת רצף תכנוני שצפוי להקל גם על משתמשי הדרך ברכבים פרטיים עם תוספת של שני נתיבים לכל כיוון, וגם על קהל הנוסעים בתחבורה הציבורית.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
"התוכנית צפויה להגדיל את קיבולת הדרך ורמת השירות בכביש 4, הן עבור תחבורה ציבורית והן עבור הרכב הפרטי", מבהיר יו"ר הות"ל ומנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן. "החלופה הנבחרת לתפעול תחבורה ציבורית בכביש ממקסמת את השירות לנוסע בתחבורה ציבורית באמצעות מסלולים ייעודים, המאפשרים מעבר ישיר במחלפים באופן רציף".
על שירות ובטיחות
התוכנית מהווה התקדמות משמעותית ביעד האסטרטגי שהציבו במשרד התחבורה ובמינהל התכנון – לפיו 40%-60% מהתוכניות יכללו נתיבי תחבורה ציבורית ייעודיים, שיפור ושדרוג שירות האוטובוסים, ומעל לכל - מערכות להסעת המונים כדוגמת המטרו, הרכבת הקלה ורכבת ישראל. בנוסף כוללת התוכנית שיקום נופי, הסדרת נחלים וכן התייחסות למסדרון האקולוגי באזור נחל פולג. זאת ועוד, לאורך התוואי העתידי צפויים להבנות גשרים ומעברים לטובת הולכי רגל וייסללו שבילי אופניים במקום.
יצוין כי בתוכנית שני מקטעים השונים במאפייניהם. הדרומי - התוואי עובר במרחב האורבני בין רעננה וכפר סבא, מהווה ציר תחבורתי עיקרי לכל מרחב השרון ומוצע בו מחלף בצומת אחוזה (4/402), שדרוג מחלף רעננה דרום באמצעות הוספת רמפה מכיוון מזרח לצפון וכן הרחבת הכביש לארבעה נתיבי בסיס לצד נת"צ ימני. אשר למקטע הצפוני, התוואי עובר במרחב בעל אופי כפרי חקלאי פתוח. במקטע זה נשמרת רצועה מרכזית ברוחב 18 מטר לטובת תחבורה ציבורית עתידית.
"הוועדה מברכת על קידומה של תכנית חשובה זו, המשלימה את שדרוג כביש 4 בין חדרה לכפר סבא ורעננה, תוך הרחבת השימוש בתחבורה ציבורית ושיפור רמת השירות והבטיחות למשתמשי הדרך", מציינת מתכננת הות"ל, נאוה אלינסקי-רדאעי. "התוכנית כוללת גמישויות למעברים עתידיים שיאפשרו חיבורים נוספים בין רעננה וכפר סבא לשאר היישובים שמצידי הדרך של כביש 4".
הפקעה? פיצוי!
מי שעושה רושם פחות נלהבים מההתקדמות שרושמת התוכנית הם בעלי הקרקעות בתוואי הדרך באזורים האמורים. מטבע הדברים, ביצוע התוכנית כרוך בהפקעת קרקעות לאורך התוואי, כשבעליהן יהיו נתונים לחסדי המדינה בכל הנוגע לקבלת פיצויים בגינן.
"הגם שקיימת חשיבות בהרחבת כביש 4 לטובת כלל הציבור, הביקורת המרכזית בנוגע לתוכנית היא שהרשות משנה ייעוד קרקע פרטי לייעוד ציבור, אך היא לא ממהרת להפקיע את הקרקע במלואה או בחלקה ולשלם פיצויים לבעלי הקרקעות", מסבירה עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, מנהלת מחלקת תכנון ובנייה וליטיגציה במשרד עורכי דין צבי שוב, המתמחה בתחומי הנדל"ן, התכנון ובנייה והליטיגציה, ומייצג בעלי קרקעות באזור. "מה שקורה בפועל הוא שתוכנית מתאשרת ומשנה ייעוד קרקע לייעוד ציבורי, אך לעיתים בעל הקרקע נשאר עם קרקע בייעוד ציבורי ולא יכול לעשות בה דיספוזיציה - שכן הרשות שנתה ייעוד אך לא תמיד מפקיעה לאחר מכן, וגם אם עושה כן, בחלק מהמקרים היא לא מפקיעה את כל מה שלפי התוכנית שונה יעודה".
לדבריה, "נראה כי מדובר בתוכנית המשך לתוכנית קודמת להרחבת כביש 4 (תת"ל 43), לאחר שהוחלט להוציא את רעננה מהתוואי ולייצר לה תוכנית נפרדת. לא ברור מה הסיבה שהרשות לא ממהרת להפקיע בין אם לא זקוקה לקרקע באותו שלב או מהיעדר תקציב לתשלום פיצויים, אך דבר אחד לא ברור אם כך, מדוע כעת היא מקדמת את תוכנית ההמשך הזו, שעולה הון? המשמעות היא שבעל הקרקע מוחזק כ'כבן ערובה' ונתון לחסדי הרשות ליום בו תרצה להפקיע ממנו את השטח".
אשר לקרקעות עצמן, מעריכה עו"ד בן אריה שטיינברג כי הן צפויות לספוג פגיעה כפולה. "החלקות שבהן יעבור המטרו יפגעו פעמיים – פעם לצורך הקמתו של המטרו ופעם לצורך הרחבת כביש 4", היא מפרטת. "המהלך הזה יותיר רצועות כלואות בשטחים זניחים והשאלה המתבקשת היא האם אין מקום לאיין את הפגיעה מתת"ל 43 א', או לפחות להפקיע את החלקה במלואה ולשלם לבעליה פיצוי ראוי, במקום הותרת שטח מובלע וקטן שהסיכוי לעשות בו שימוש הינו קלוש עד אפסי?".
2 צפייה בגלריה
עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, מנהלת מחלקת תכנון ובנייה וליטיגציה במשרד עורכי דין צבי שוב
(כפיר סיון)
על הכלים העומדים בפני בעלי קרקעות, מרחיבה עו"ד בן אריה שטיינברג: "תמיד כדאי לנהל משא ומתן באמצעות ייצוג של עורך דין ושמאי. לאחר אישור התוכנית, בפני בעל הקרקע עומדת האפשרות לנהל תביעת ירידת ערך בתוך 3 שנים. לגבי פיצויי הפקעה, ניתנת האפשרות לנהל תביעה בתוך 7 שנים ממועד תפיסת החזקה בקרקע, אלא אם כן הרשות הציעה פיצוי ואז יש פרק זמן של 90 יום לנהל השגה בפני ועדת השגות או שמאי מכריע אם המחלוקת היא על גובה הפיצוי. באופן טבעי, הרשות מצידה תבקש להימנע מלשלם פיצוי, היכן שהיא יכולה לפרש את החוק לטובתה. במקרה הטוב, סביר והיא תציע פיצוי שאינו בהכרח משקף את השווי הריאלי האמיתי של הקרקע. ניסיון העבר מוכיח כי ייצוג של עורך דין ושמאי יחד משיג את המטרות ומביא לתוצאה, בהליכי משא ומתן או בהליכים משפטיים".
לא במקרה מזכירה עו"ד בן אריה שטיינברג את החשיבות שבליווי התהליך בידי גורמי מקצוע מיומנים: "תחום ההפקעות כולל בתוכו סוגיות רבות ומורכבות שהאזרח הפשוט אינו בקיא בהן. מדובר בהיבטים מהותיים הנוגעים הן לגבי הפיצוי והן לגבי ההפקעה, כשהיכרות מעמיקה עם הפן המשפטי, הפן השמאי והפן הנדלני יכולים לעשות את ההבדל בין הצלחת התהליך לכישלונו".
בהקשר הזה, מדגישה עו"ד בן אריה שטיינברג גם את ממד הזמן, וממליצה לבעלי הקרקעות לפעול באופן מיידי ולא להתמהמה גם אם הקרקע עוד לא הופקעה. "יש לוחות זמנים ברורים, כשאזרח שלא יפעל במסגרתם יגלה שקיימת התיישנות, והוא פספס את ההזדמנות לקבלת פיצוי או לחילופין יזכה לפיצוי אך בשווי מופחת משמעותית. הזמן הוא מרכיב קריטי, ומי שיתעורר מאוחר עוד עלול להישאר קירח מכל הכיוונים".
ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "הליך ההשגות הסתיים רק לאחרונה והתוכנית טרם הועברה לאישור הממשלה. משכך, הליך ההפקעות אפשרי רק לאחר מתן תוקף לתוכנית שכאמור אינה ברת תוקף עדיין. יודגש כי בהתאם להמלצת החוקר והחלטות הוועדה ששמעו את ההשגות לתוכנית אשר הוגשו כמקובל, יוסדר בתוכנית מנגנון יעוד נדחה ושימור זכויות בחלק מהשטחים, ובכך ניתן מענה לחלק מההשגות בנושא".
