הטבות מס, דיור מוגן ופיצוי כספי: על זכויות קשישים במיזמי פינוי-בינוי
הטבות מס, דיור מוגן ופיצוי כספי: על זכויות קשישים במיזמי פינוי-בינוי
אחד הגורמים המעכבים פרויקטים של התחדשות עירונית טמון בהתנגדותה של האוכלוסייה המבוגרת. גם המדינה לא נשארה אדישה, ושורה של תיקוני חקיקה נועדו לשפר את תנאיהם. עו"ד אורית רימון על התמריצים עבור אלו שכבר חצו את גיל 70
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
בחזון להגדלת היצע הדיור בישראל ולשיפור איכות חיי התושבים, משחקת ההתחדשות העירונית תפקיד מרכזי. לצד ערך מוסף חברתי וסביבתי, הרי שהמציאות הביטחונית של התקופה האחרונה עם אלפי הטילים שנורו לשטחי ישראל, מחדדת עוד יותר את חשיבות התחום גם בהיבט הבטיחותי – כשבכוחה של ההתחדשות העירונית להביא לבניית בניינים מודרניים וממוגנים אשר יתפסו את מקום המבנים הישנים שהוקמו לפני עשרות בשנים.
במצב העניינים הקיים אין זה מפתיע כי מספר בעלי דירות המבקש לקדם מיזמי פינוי-בינוי נמצא בעלייה מתמדת, כשתחום ההתחדשות העירונית ממשיך לצבור רוח גבית ולחזק את מעמדו בנוף הבנייה בישראל.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
גם אתם מתחילים לקדם פרויקט של פינוי-בינוי בבניין שלכם? עוד לפני שיוצאים לדרך וכדי למנוע מוקשים עתידיים העלולים לסנדל את התקדמות הפרויקט – מומלץ לברר האם אוכלוסיית הדיירים כוללת גם בני 75 ומעלה, ולא פחות חשוב - להכיר את הזכויות להן ציבור זה זכאי. כך, תוכלו להפחית את התנגדותה וחששותיה של האוכלוסייה המבוגרת ולרתום גם אותה להתחדשות הבניין.
3 צפייה בגלריה
פינוי-בינוי ביהוד-מונסון. מספר בעלי הדירות המבקש לקדם פרויקטים נמצא בעלייה מתמדת
(אוראל כהן)
זה המקום לעשות סדר בהטבות ובזכויות השונות המוענקות לאוכלוסייה המבוגרת במיזמי פינוי-בינוי, לרבות הזכויות שהוענקו במסגרת תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) מ-2018 ותיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין (המתייחס אגב, אך ורק למיזמים במסגרת פינוי-בינוי ולא במסגרת תמ"א 38).
בין קבוצות הגיל
חוק פינוי בינוי מגדיר "קשיש", בהתייחס לשתי קבוצות גיל: בני 75 ומעלה ובני 80 ומעלה. גיל הקשיש נבדק במועד בו חתם ראשון בעלי הדירות על הסכם פינוי-בינוי מול היזם, ולא במועד חתימת הקשיש. בהקשר צריך להוסיף כי על הקשיש להתגורר כשנתיים לפחות בבניין, בטרם חתם ראשון הדיירים על ההסכם.
המשמעות של תיקון 6 לחוק פינוי בינוי הינה שאם הקשיש יסרב לעסקה מבלי שהיזם הציע לו את אחת החלופות, סירובו ייחשב כסירוב סביר ולא ניתן יהיה להוציא את הפרויקט אל הפועל.
מימוש חלופות
במסגרת תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי תוקן גם כתיקון משלים, חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 94) המעניק תמריצי מס לקשישים במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. במסגרת התיקון הוגדר "קשיש" כמי שמלאו לו או לבן/בת זוגו 70 שנה ומעלה במועד ראשון החותמים, והתגורר שנתיים בדירה בטרם המועד האמור.
בתיקון 94 הרחיב המחוקק את היריעה ויצר תמריצים גם עבור בני ה-70 ומעלה ובני/בנות זוגם, באמצעות הטבות מס נרחבות. תיקון זה אמנם אינו מחייב את היזם, אך הוא בהחלט עשוי לסייע בהתמודדות עם האוכלוסייה המבוגרת ולהניע פרויקטים שאחרת המשך מימושם היה עומד בסימן שאלה.
ברמה הפרקטית מדובר במספר הטבות מס עיקריות על פי התיקון: האפשרות האחת, קבלת שתי דירות חלופיות בפרויקט במקום הדירה הישנה. במידה והשווי עולה על תקרת הפטור, יחויב הקשיש במס רק על ההפרש.
האפשרות השנייה היא מכירת דירת התמורה על ידי הקשיש לצד ג', טרם השלמת בנייתה, בפטור מלא בכפוף למספר תנאים: המכירה התבצעה רק לאחר שהוגשה ונקלטה הבקשה להיתר הבנייה; הקשיש רכש בכספי התמורה דירה אחרת או זכות למגורים בבית אבות תוך 6 חודשים מפינוי דירתו הישנה, או תוך 12 חודשים ממכירת דירת התמורה; שווי הדירה שרכש הקשיש לא יפחת מ-75% משווי דירת התמורה.
אפשרות שלישית נוגעת למכירת דירת התמורה על ידי הקשיש ליזם, בפטור מלא, טרם פינוי הדירה הישנה - גם כאן בכפוף לתנאים דומים: מכירת הדירה תהיה בסמוך לחתימה על הסכם הפינוי-בינוי; הקשיש רכש בכספי התמורה דירה אחרת או זכות למגורים בבית אבות תוך 6 חודשים מפינוי דירתו הישנה, או תוך 12 חודשים ממכירת דירת התמורה; שווי הדירה שרכש לא יפחת מ-75% משווי דירת התמורה. יצוין כי בחלופות השנייה והשלישית, לא ניתן לבצע את המכירה לקרוב. כמו כן, על הדירה החדשה שירכוש הקשיש יחולו ההוראות החלות על דירה חלופית, לרבות הפטור ממס רכישה ושווי הרכישה.
תיקון משלים נוסף שבוצע בעקבות תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי, הינו תיקון 58 לחוק המע"מ - לפיו ברכישת הדירה על ידי היזם, הוא יזכה לפטור ממס רכישה ובנוסף יקבל גם הטבה במע"מ (מע"מ אפס) עד לגובה שווי דירת התמורה. המשמעות: ליזמים יתאפשר לרכוש את דירת הקשיש תמורת שוויה המלא, ללא קיזוז המע"מ ויאפשר את עסקת הרכישה מול הקשיש. הטבות המס מתייחסות לעסקאות פינוי-בינוי שנערכו החל מאוקטובר 2018, וחלות על מכירת הדירה החלופית (דירת התמורה) ליזם או לצד ג', ובלבד שגם עסקת ההתקשרות הבסיסית מול היזם נעשתה החל ממועד זה.
3 צפייה בגלריה
עו"ד אורית רימון. השינויים בחקיקה מעידים על הבנת המדינה כי נדרשת התייחסות שונה לאוכלוסייה המבוגרת
(ראובן קופיצ׳ינסקי)
ארנונה למתקדמים
שתי הטבות נוספות בפרויקטים של פינוי-בינוי שראוי להרחיב עליהן נוגעות להנחה בארנונה ולפטור מדמי ניהול. מכוח סעיף 17 לחוק הרשות להתחדשות עירונית, נקבעו ב-2019 תקנות לפיהן מי שמחזיק בדירת התמורה והיה בעל הזכויות, כמו גם המחזיק בדירה הישנה שלוש שנים ברציפות טרם הריסתה, יהיה זכאי להנחה בתשלומי הארנונה בשל דירה אחת בלבד.
ההנחה ניתנת עבור השטח שנוסף לבעלי הדירה בדירתם החדשה, כשתקופת הזכאות להנחה היא עד תום חמש שנים מהמועד שבו החלה גביית הארנונה על הדירה החדשה. כמו כן, לא תחול העלאה בתשלומי הארנונה במהלך חמש שנים, זאת בשל שינוי התעריף החל על האזור, לרבות שינוי סוג וסיווג הדירה - גם אם השתנה התעריף על ידי הרשות המקומית. באשר לשיעורי ההנחה, הרי שעד תום שנתיים מדובר על 100%, כאשר שיעור ההנחה יורד בהדרגה ב-25% החל מהשנה השלישית.
בכל הקשור לדמי הניהול, סעיף 19 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחס לפטור מהוצאות ניהול ותחזוקה, וקובע כי בעלי דירות יהיו זכאים להמשיך ולשלם את דמי הוועד ששילמו לפני הפרויקט במהלך חמש השנים הראשונות למגורים בדירה החדשה, ובהתאם לעמידה בשלושה תנאים: בעל הדירה מחזיק בדירה אחת בלבד בבעלותו, הגיע לגיל פרישה ומקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה. במקרים אלו, היזם הוא זה שיישא בעלות בהפרש דמי הניהול בהתאם לחוק.
לסיכום, אין ספק כי השינויים בחקיקה שהובילו להטבות רבות, מעידים על ההבנה כי נדרש להתייחס באופן שונה לאוכלוסייה המבוגרת ולצרכיה המיוחדים. יש לזכור שאוכלוסייה זו חווה קושי אמיתי בעזיבת המוכר והידוע – ולכן נדרש מענה מקיף עבורה, שיסייע בהפחתת התנגדותם לפרויקטים, ויאיץ עוד יותר את תחום ההתחדשות העירונית בישראל.
הכותבת היא שותפה במשרד דן בר-אל ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון
